數說2016浙江經濟之五：精準調控去庫存

數說2016浙江經濟之五：精準調控去庫存

2017年02月13日 07:59:48 瀏覽量: 來源:浙江日報 作者:方臻子 冉茂翔

　　提前兩年完成商品房去庫存目標任務、全省新建商品房可售房源消化周期11.7個月……回顧2016年浙江房地產去庫存，這些數據令人印象格外深刻。而在上述數據背后，是我省有形、無形并舉，市場、民生統籌兼顧，打出了一套精準施策組合拳。

　　去庫存全面均衡

　　2016年初，我省就將建立房地產健康發展長效機制列入重點改革突破事項，制定了以“穩房價、去庫存、優結構、建機制”為主要內容的房地產供給側結構性改革方案。6月下旬，省政府印發《浙江省房地產供給側結構性改革工作方案》，提出“2017年全省商品住宅庫存消化周期回落并保持在10至16個月的合理水平”等具體目標。

　　年終歲尾“大考”時，浙江拿出了一份全面均衡、扎實亮麗的去庫存成績單——截至2016年12月31日，全省新建商品房可售房源消化周期為11.7個月。不僅是在杭州這樣的中心城市，在浙北小城嘉善，僅2016年3月，商品房銷售備案就有2377套，環比上漲417%，同比上漲385%，有史以來月成交首次突破2000套。在蒼南縣，2016年全年成交商品住宅7330套，比2015年的3274套上漲124%。

　　去庫存，最終是要實現房地產行業健康、平穩、可持續發展。2016年全年，全省商品房銷售8637萬平方米，比2015年增長44.3%，繼2015年比上年增長28%創歷史新高后再創新高。不僅杭州商品房銷售高速增長，連市場一直不溫不火的三四線城市商品房銷量也一路攀升，庫存去化周期也一路縮短。

　　據省房地產監管分析平臺統計，2016年全年，11個設區市市區商品房銷售面積比上年增長39.1%，33個重點縣（市）商品房銷售面積比上年增長43.4%，21個一般縣商品房銷售面積比上年增長36.5%。這組數據表明，浙江本輪去庫存著力均衡，成效非常顯著。至2016年年底，浙江提前兩年全面完成商品房去庫存目標任務。

　　需求供給同發力

　　怎樣把去庫存和滿足老百姓的住房需求結合起來？這是我省在去庫存過程中著力破解的一道難題。

　　拆遷安置，多年來一直是“城市更新”的主要手段，但大量建設的安置房小區，一定程度上分流了商品房市場的客戶。2015年11月，海鹽提出將逐步取消保障性住房、拆遷安置住房建設，轉為貨幣補償方式實施安置。

　　“貨幣化安置”產生了奇效——當年海鹽縣貨幣化安置的幾百戶居民中，多數選擇購買商品房，而且一買就是兩套。海鹽縣城不大，整體的庫存也只有兩三千套，這股由貨幣化安置激發的購買力就顯得尤為強勁。“海鹽的庫存從來沒有像現在這么低過。”一位海鹽當地的房產從業人士說。

　　各地探索實踐，有關部門也發布了相關政策意見“保駕護航”。2016年1月至11月，全省實施棚改貨幣化安置7.54萬套，占當年我省棚改開工總套數的32%。貨幣化安置比率同比提高了20.6%，在當年棚改拆遷中貨幣化安置協議數量占到同期協議數量的71%。棚改貨幣化的衍生品——“房票”，同樣成為2016年去庫存工作中一招效果顯著的新招。紹興、金華、義烏、衢州、奉化、湖州等地均采用“房票”的方式，更加直接地將拆遷戶轉化為購買力，既推動了農民市民化，也助推了去庫存。

　　“組合拳”不止于此。加大住房公積金支持力度、實現土地供應與庫存掛鉤……一系列的做法，均取得了不錯的效果。除了需求側發力，不少房地產企業也從供給側下手，深挖用戶需求，尋找市場空間與機遇。從總體看，省內三四線城市市場供需關系飽和，但符合市場需求的精裝修產品，在這些城市中較為少見，一些國內知名房企，2016年密集布局我省三四線城市成績斐然，正是在產品升級上動足了腦筋，做出了新意。

　　改善民生促需求

　　2016年，杭州市民小周賣了原本67平方米的舊房，置換了一套128平方米的精裝修新房。據杭州透明售房網統計，2016年，杭州主城區新建商品住宅戶均簽約面積為115平方米，創下了近6年來的最高值；從住宅戶型結構分析，100平方米以上房源占比42%，比上年增長3%，增長集中在100平方米至140平方米的初次改善型房源戶型區間。改善，成為2016年樓市的一股中堅力量。

　　三四線城市亦如此。新湖景城，一個位于衢州西區占地面積760畝的超級大盤，目前住宅部分僅牡丹園小高層在售，其余均已售罄。項目營銷人員介紹，客戶基本來自衢州城區，成交放量完全來自本地的內生需求，尤其是城區需求的集中釋放。

　　改善性需求、內生性需求的增長，也從另一個側面反映出居民購買力的提升，只有人們的口袋鼓了，加上適當的政策鼓勵，才會迅速激發出房地產去庫存的“洪荒之力”。

　　有關部門注意到，較強購買力一定程度上也推動了房價上漲。據全省新建商品住宅銷售價格環比指數，2016年全年12個月均保持上漲。從3月份開始，進入環比1%至2%的漲幅區間；8月份達到2.4%，9月甚至達到2016年的最高值4.1%。2016年第三季度，杭州等重點城市房價存在上漲過快的危險。房子是用來住的，不是用來炒的。為讓房子回歸居住屬性，我省果斷采取調控措施“穩房價、防風險”，在杭州等重點城市采取調控措施后，全省環比指數迅速回落，保持了市場的健康平穩發展。