開發商做的長租公寓在杭爭相亮相

開發商做的長租公寓在杭爭相亮相

2017年05月16日 11:31:02 瀏覽量: 來源:浙江新聞APP 作者:盧莎莎

　　春末夏初，又到了一年中的大學生畢業季。進入杭州長租公寓市場的房企們摩拳擦掌，紛紛搶占畢業季：萬科旗下的長租公寓品牌"泊寓"將在本月15日首次亮相；浙江大悅資產管理公司在6月底推出"群島"公寓；龍湖旗下長租公寓品牌"冠寓"杭州首發之作 冠寓杭州西溪藍保店在7月1日將正式開業。

　　據不完全統計，包括萬科、龍湖、保利、旭輝等一批知名全國性房企，已經進軍長租公寓行業。這也意味著，房企們的廝殺又進入一個新領域。為什么大房企都不約而同開始進軍長租公寓市場了?他們又打算如何耕耘杭州這塊沃土?

　　記者提出要實地探訪萬科"泊寓"時，一開始被婉拒了，因為"沒有達到開放標準"。

　　再三堅持下，記者終于在5月5日得以提前實地一睹為快。

　　萬科的杭州首家"泊寓"選址蕭山，位于建設四路和市心北路交界處，位于精峰世紀大廈二號樓4-17層。

　　這家店所在的位置并沒有都市時尚的感覺，相反，周邊還有一些城中村。所以，"泊寓"首店選擇蕭山一開始讓人有點費解，但項目相關負責人給出的答案很有力：從"泊寓"步行至地鐵2號線建設三路站，大約只有500米，出行非常便利。

　　5日當天，整棟大樓正在加緊改造。記者看了其中的兩個樣板間，戶型面積在30方左右，都是一室一衛一廚的格局。走進房間，門口是廚房，冰箱、櫥柜、水槽、油煙機、插座一應俱全。不過，廚房沒有燃氣灶，如果要下廚，可以用電磁爐。

　　房間風格走的是宜家風，深色的地板、米色帶英文字母的墻紙、簡約風格的床和衣柜，濃濃居家感。加上大大的落地窗讓整個房間很通透，飄窗上還可以放置一些花瓶、綠植等，為這個小家增添溫馨氛圍。透過玻璃窗眺望遠方，視野開闊。房間里還配有電視機、空調，窗簾還是雙層的。

　　房間雖不大，卻仍開辟出一塊休閑區，可以在這安放一張單人沙發、茶幾，閑暇時光看看書、喝喝茶，舒適愜意。

　　每個房間都配有衛生間，大約有3個平方，干濕分離。弧形的淋浴房、簡約的洗漱臺、毛巾架、花灑一應俱全，兩個人在里面都不會覺得擁擠。而且，里面還塞下了一個洗衣機。

　　整體來看，一個房間住下兩個人不成問題。

　　據項目負責人介紹，這個月15日，泊寓正式開放，共有約300間房，單間面積在30平方米左右，月租金平均2500元。房間里家具家電配置齊全，可以拎包入住。每層樓大約有10多個房間，租戶住進來之后，方便互相串門，休息時又互不干擾。這樣的房品和租金價格，和老城區相比，還是有一定競爭力的。

　　"除了交付租金之外，租戶還要承擔水電等費用，按照商用標準收取。"萬科透露，對于租客的選擇上，70%-80%以青年作為主打客戶。年齡一般在20-35歲之間，可單身可已婚，但不可帶小孩。對于工作背景，也會是參考項目之一。性別比例也會盡量保持在五五或四六。

　　"每100間我們會配置1個管理員，還提供一些配套服務，舉辦一些交友類的活動。"相關負責人介紹說，一樓是接待大堂和公共活動區，會不定期組織一些活動讓住在這里的人相互認識和交流，形成一個社群，讓更多的年輕人在這里不僅有家的感覺，更希望他們在這里找到有共同價值觀的同伴。

　　盡管沒有對媒體正式開放，但是"泊寓"樣板房開放和租金信息已經釋放，當天看房的人絡繹不絕，目測都是杭州主城區來的白領，女性單身居多。

　　房產開發商"跑馬圈地"角色轉變打造下一個業務增長點

　　早在2002年，長租公寓就出現了。2014年9月，雷軍宣布進軍長租公寓，他的順為基金聯合聯創策源投資YOU+公寓1億元人民幣，打造"小米公寓"。

　　而從去年開始，長租公寓市場加速興起。萬科、龍湖、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。

　　在杭州，就已經有不少長租公寓品牌：魔方公寓、相寓、拎包客、寧巢、隨寓……其中不乏中介、金融、互聯網的創業力量涉足該領域。

　　據悉，以集中式模式開發為主的魔方公寓，在杭州分別選取了朝暉、秋濤路、濱江等地的5幢物業，開啟了杭州的長租公寓市場探索。世聯紅璞在上海雖然擁有7000多套的市場，但是杭州仍在起步階段。

　　今年，多家房企在杭州"跑馬圈地"，看好長租公寓市場的未來發展。杭州龍湖"冠寓"項目運營經理葉忠表示，今年將在整個杭州范圍內選址，爭取年內簽約3000間。

　　龍湖的冠寓項目，在杭州首批有3個選址在城西。其中留和路藍保大廈的冠寓將在7月1日亮相，這也標志著，依托地產開發、商業運營、物業管理主業優勢，龍湖冠寓落地杭州。

　　浙江大悅資產管理公司將在6月底推出"群島"品牌公寓。這個團隊由大量資深地產人組成，創始合伙人沈飚曾服務贊成房產，創始合伙人黃芳先后服務過南都房產、郡原地產等房企，他們都擁有十幾年的地產開發經驗，開發了多個杭州地標性精品項目。

　　在"群島"的開發中，有不少房產開發的痕跡，比如公寓堅持整合優質的設計師資源，既注重產品的居住品質，也關注生活的審美品位。目前推出了兩大產品線：針對年輕租房群的"群島·Jungle"，首店今年將亮相城東；針對進階型租房群的"群島·MOMA"，首店將在6月底亮相濱江。

　　然而，和開發房地產相比，長租公寓的租金回報利潤低、回報時間長。以萬科"泊寓"蕭山店為例，租期15年，預估要到七八年之后才能回本。為什么大開發商集體熱衷于拓展長租公寓業務?

　　過去，中國多年來的土地開發與增量場的巨大容量已經讓大大小小的房地產企業賺得盆滿缽盈，可是，在越來越多的一二線城市，它們當下正面臨著拿地難度大、增量市場有限的困境。就拿杭州為例，自去年G20之后，調控政策一直沒有斷檔。今年3月，密集的樓市調控新政接連落地。4月，杭州出了土地出讓新規，對于開發商而言，開發成本進一步加大，傳統開發模式在高地價面前越來越難以為繼。

　　此外，今年一季度，杭州二手房成交數量首次超越了一手房，這個數據意味著，杭州已經進入了存量房時代。如何經營好存量房市場，就是下一個藍海。長租房，當然是藍海中的藍海。

　　而目前杭州的長租公寓市場并沒有形成一個大品牌，大都是一些小規模的單店。在開發商眼里，這是一塊大蛋糕，仍有很多機會可以挖掘。上海萬科長租公寓項目負責人丁潔此前向媒體公開表示，長租業務短期內不賺錢，但長期一定賺錢；小規模不一定賺錢，但形成規模后一定可以賺錢。

　　更關鍵的是，不少開發商希望未來能夠"去地產化"，試水多元化業務，往資產管理或城市配套服務商、綜合性集團等方向發展。其中，長租公寓就成了開發商向城市運營服務商角色轉變的一大利器。

　　布局長租公寓市場

　　就是為了備戰樓市下半場

　　進入樓市發展的下半場，長租公寓市場成為不少開發商發展創新業務的新領域。表現最搶眼的，當數萬科和龍湖，在杭州，也是這兩家大房企動作最快。

　　萬科董秘朱旭在3月7日的電話會議上表示，長租公寓將會是萬科今年發展的重要方向，將在核心城市展開布局。3月24日，在龍湖地產2017年業績發布會上，執行董事兼首席執行官邵明曉透露，冠寓將聚焦一二線城市，力爭用三年時間，每年推出1萬到1.5萬間。

　　在開發商們看來，長租公寓是拓展業務的一種新形式，除了有利于品牌輸出、增加客戶黏性，還可以打通上下游資源、獲取穩定現金流，甚至實現資本的進一步運作。

　　"龍湖做長租公寓，實際上是房地產相關業態的延伸。龍湖天街、龍湖地產項目已經產生了品牌效應，再去做長租公寓，可以更好地將品牌植入，增加客戶黏性。"冠寓葉忠說，長租公寓還可以幫助房企獲取大量年輕的潛在客戶，有利于打通房地產上下游資源，為開發商贏得更多在社區增值服務上賺錢的機會。

　　萬科泊寓的相關負責人認為，泊寓產品正是萬科占有"全齡段"市場的一個重要環節："將來，小孩子可以接受'萬巢教育'、老年人住'隨園之家'、中年人買萬科的住宅，而大學畢業生，住萬科的'泊寓'……"通過長租公寓，開發商培養起一批未來的潛在購房客戶——今天租泊寓的年輕人，也許若干年后就會成為萬科業主。

　　群島創始合伙人黃芳則考慮得更為長遠，在她看來，做長租公寓只是個開始，群島定位"存量不動產運營服務商"，是個長期穩定且空間巨大的行業，"現金流穩定、行業發展有想象力，更為重要的是未來可以在金融方面獲得價值。"黃芳說，金融業發達的美國有REITs(房產信托投資基金)，通過它，美國人可以擁有寫字樓、購物中心的物權運作，并在這些項目長期運營收益中不斷分享收益。中國的存量不動產運營行業也有希望在金融層面不斷創新和推進，實現行業資產證券化。

　　可以看出，如今樓市進入發展的下半場，開發商都在積極拓展高利率的業務。通過搶占長租公寓市場，打造自身長租公寓品牌，增加輸血通道。一是可以為未來進行品牌輸出打好基礎，釋放品牌的長期效應；二是占有客戶群的全齡段，更好地進行品牌植入，提升品牌效應，挖掘潛在客戶。三是能夠為房企帶來穩定的租金收入，而這筆可觀的現金流較易實現資產證券化，便于企業資本運作。

　　此外，由于目前杭州土地拍賣新政規定，溢價率達到70%時鎖定限價，轉讓競報自持比例持，這樣意味著，越來越多的開發商擁有大量自持物業，而長租公寓品牌的培養，成為這部分自持物業很重要的去化出路。

　　浙江中原首席分析師荊海燕評析認為：樓市下半場，房企要面對土地的稀缺性，鍛煉使自持物業保值升值的能力；還要面對客群的分化，長租會成為一部分人的首選甚至是長期選擇。這或許也是房企持續生存的一條新路。