用強制履約關上“賣房毀約”魔盒

用強制履約關上“賣房毀約”魔盒

2016年09月25日 15:57:03 來源:新京報 作者:徐明軒

　　簽訂了合同，就不應該反悔。因為如果大家都這么干的話，必然會傷害整個市場秩序，這必然要增加很多社會成本，乃至誘發社會不安定因素。

　　房價飆升又引發了一樁怪現象。今年8月22日，深圳數名二手房賣主，因房價上漲不愿履行協議與買家發生糾紛，并對深圳市中院相關判決不滿，聚集60余人前往深圳市中院鬧訪。目前，5人因涉嫌聚眾沖擊國家機關罪，被警方依法刑事拘留，并于9月14日由檢察院批準逮捕。

　　聚眾沖擊國家司法機關，擾亂國家司法機關的正常秩序，企圖以此向法院施壓，達到枉法判決的目的，無疑已經踩到了法律的紅線上，也必然受到法律的嚴懲，這是咎由自取。

　　從去年開始的這一輪房價上漲，誘發了很多法律糾紛，形成買賣房屋的“違約潮”。法院也不得不面對這種“合同危機”，判決應該體現出司法智慧來，因勢利導，懲惡揚善。但是，買房糾紛具體適用法律時，可能就面臨著“違約責任”和“繼續履約責任”之間的競合，使不誠信者有空子可鉆。簡單地說，就是違約之后，是賠錢了事，還是必須繼續交易房屋?

　　一般正式簽署的房屋買賣合同，都會約定違約金，違約金一般由買賣雙方協商約定(很多地方的房地產部門提供的示范合同中，將違約金約定為房屋總價的20%左右)。在房價飆升的情況下，如果房價的漲幅大于之前約定的違約金，買家就可能從“經濟人”的角度出發，選擇違約并支付違約金，房子另售得到的利益反而更高。顯然這就是“一房兩賣”，嚴重違背了契約精神。

　　賣家為了追求更高的賣價而故意選擇違約，該承擔怎么樣的責任?之前法院的觀點也不統一。很多法院判決賣家支付違約金了事，而鮮有法院判決違約的賣家必須強制履行合同，將房產過戶的。這其實是讓不誠信者得了好處，而讓守信的買房人吃了虧，因為哪怕他們得到了約定的違約金，在房價飆升的大勢下也很難買到之前價位的房子了。

　　事實上，繼續履行合同，是《合同法》規定的違約責任的第一項內容，理應優先于承擔違約金。從司法政策的效果看，在房價高漲的“違約潮”中，如果法院堅持判決履行合同，不誠信者將受到沉痛打擊，也讓更多違約者望而止步，因為這樣，他們就不能“違約套利”。

　　“誠實守信”是民事法律中的黃金原則。簽訂了合同，就不應該反悔。因為如果大家都這么干的話，必然會傷害整個市場秩序，這必然要增加很多社會成本，乃至誘發社會不安定因素。

　　我們目前還不清楚引發這次沖擊法院事件的判決，是不是要求賣家強制履行合同;如果是的話，我們要為深圳法院的司法智慧和勇氣點一個贊。

　　其實，房價飆升，面對突如其來出現的動輒上百萬的房產利益，很難有人不動心，但是法律是神圣的，契約是嚴肅的，不應該通過違約這種不誠信的手段獲利。從司法政策上說，法院應通過繼續履行合同的判決，讓賣方不能鉆法律、合同的空子，通過惡意違約來套利，達到保衛合同、保衛民事法律秩序的目的，這才能徹底關上“賣房毀約”的潘多拉魔盒。